“马甲”消失后，北京土拍降温了

盛夏六月，北京土地市场也躁动不已，“火药味”十足。

6月20日，北京迎来本月第四场供地，7宗地总规划建面52.72万平方米，总起拍价184.2亿元，是4次中数量最多、总价最高的一次。

(相关资料图)

前三场竞拍中，房企参与度、活跃度都极高，北京土拍也多次刷屏，战果颇丰。据统计，6月前三场土拍分别收金95.2亿、109.9亿、149.8亿元，总成交价高达355亿元，平均溢价率也一直处于高位，依次为10%、15%、14.28%。

由于供应结构调整，地块整体素质不如以往，本场土拍明显降温，虽全部完成出让，但其中4宗是底价成交，累计收金189亿元，平均溢价率仅2.61%。

这一结果在6月19日下午报名截止时便已逐渐分明：4宗地块各有一位竞买人报名，相对热闹的朝阳区东坝北西两宗地及丰台羊坊棚改地块则各有7家、7家以及4家参与。

相比此前动辄十几家、二十几家乃至四十几家报名的盛况，房企积极性明显下滑。

其中，朝阳区东坝北西B006地块和C012、C009地块各引来7家抢夺，从网上流出的报名表看，7家阵容完全一致，均为国央企，也是活跃在北京市场的老玩家：中海、华润、天恒、住总、金茂、招商、保利+京投发展联合体。

两宗地相邻，均位于东坝北西区，距离望京商圈不远，且临近在建的地铁3号线、12号线交汇站东风站，加之又是板块内时隔一年多来再次供地，热度相对较高，保利+京投发展联合体强势参拍将两宗地尽收囊中。

其中东坝北西B006地块出让面积2.29万平方米，规划建面5.58万平方米，起拍价31.5亿元。经过线上7次报价，现场4轮报价后，保利+京投联合体以33.2亿元摘地，溢价率5.4%；东坝北西C012、C009地块规划建面4.51万平方米，起拍价22.4亿元，经过线上7次报价，现场5轮报价后，该联合体再次摘地，成交价24亿元，溢价率7.14%。

根据规定，两宗地销售指导价均为8.6万元/平方米，与保利+京投发展联合体的拿地楼面价每平方米均有近3万元的价差，利润空间有一定保障。

此外，京投对于东坝区域早有布局，此番补仓也是对板块的持续看好，本次出让地块西侧是其2021年斥资逾175亿元拿下的3宗东坝地块，合计建设用地面积19.79万平方米，目前开发为京投发展·北熙区，在售房源均价8.1万元/平方米。

另一宗获得4家报名的丰台羊坊棚改地块最终由招商以31.6亿元、溢价4.98%摘得。

该地块位于南五环内，临近丰台科技园产业圈，规划建面7.89万平方米，起拍价30.1亿元。与前述两宗朝阳地块相似，丰台羊坊棚改地块即便达到最高限价后，房地差仍有近3万元/平方米的空间，且无其他配建要求，利润空间尚可，也吸引了保利、中海、招商、天恒4家报名。

经过线上4次报价，现场9轮竞价后，招商实现摘地，住宅销售指导价7.2万元/平方米。

此外，其余4宗各有一家报名的地块均在网上竞价期间各报价一次成交。

其中北京城市副中心1201街区地块被通州房地产开发以14.3亿元底价竞得；通州经济开发区西区南扩区地块被北投置业以25.9亿元拿下；中建三局城投+大兴城建联合体则以10亿元拿下大兴新城西片区地块；此外，已经联合摘得两宗地的京投发展还独立拿下了丰台区地铁十九号线新宫地块，成交价50亿元，该地块是TOD开发模式，分地铁上盖区和落地区，性质复杂开发难度大，京投发展拿地也并未令市场意外。

至此，北京6月的第四场供地出让完成，合计收金189亿元，整体溢价率2.61%。其中京投发展（含联合体形式）揽下3宗，地块总出让金就高达107.2亿元。

和上周相比，本场土拍一个最直观的变化在于，少了许多新面孔。

6月14日的北京土拍，3宗地获得超80家房企的争夺，除了长期深耕的华润、保利、中海、金茂、招商等，还有不少如东方雨虹、石家庄创世纪、中皋置业、陕西同致、扬州华鹏、太原萃丰、芜湖康润等新面孔，其中不乏刚成立数日的新公司。

彼时，市场认为，由于北京取消了“土地成交后，在完成出让合同约定的所有建设并完成房屋所有权首次登记前，我单位及该宗地项目公司不以任何直接或间接的形式将股权或投资权益转移给该宗地其他参与摇号的竞买人及其关联方”的限制，拿地企业可以直接转让项目公司股权给其他方，这也使得其中不少参拍方其实是其他规模房企的“马甲”公司、“关联”公司，或是一开始便谈好了要合作的企业。

随着前三场土拍一次又一次“点燃”北京市场，引发行业热议，竞拍规则虽未发生变动，但报名情况和出让结果已悄然改变。

关键词：