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1、提问：京爷您好！最近在关注学院路附近的房子，这几天发现建清园这个小区降价非常之快。前一两个月南北通透的两居还有9.5w以上的报价。今天再看平均只有8.5w左右了。这个小区最近出了什么问题吗，因为看了下附近的逸成东苑和城华园并没有这么大的降幅，基本只是略微降了一点点。而且之前中介还跟我说这个小区已经计划改造了，感觉很奇怪

回答：你好，现在市场确实在回调，但从挂牌价格来看，有时候看不出什么，你得了解业主状态（是否着急用钱）、税费、楼层、装修情况等等，真正看看降了多少。其实北京的房价影响因素比较多，这也是为什么很多小区的价格曲线波动比较大的原因。当前有不少看着是捡漏的房子，但又容易掉坑，你可以根据历史成交价格进行评估，并结合房价趋势、税费、楼层、装修情况进行核准。我们最近对全北京各小区的历史价格和最新成交价进行了统计，需要的知识星球会员可以联系我。

2、提问：京爷好，1.工作居住证，个人名下外地有一套房，20多年前在外地有过商贷记录，请问在京算二套对吗？2.首付400万，自住希望有点品质；）。不考虑学区，工作在国贸，希望通勤45分钟内，电梯两居。烦请京爷帮助推荐下可能的小区吗？3.现在成交量趋势和降价提价趋势怎样？这两个月打算出手有什么注意事项吗？

回答：你好，我的回答如下：① 属于二套贷款；② 因为是二套贷款，所以能买的并不是太多，可以看看东部比较热门的国美、兴隆、晨光两居，或者看看人民日报社家属区公房、太阳宫社科院公房，7号线的次新房和新盘。③ 目前成交相对凉一些，价格回调，这几个月下手的关键在于：寻找性价比或者捡漏。建议你可以看看咱们的独家星球大数据平台，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据。

3、提问：请教京爷：现在首付840左右，首套首贷，月供能稳定在3-3.5w，想在海淀买个保值好易出租的，不考虑自住，请问有什么小区推荐的吗？谢谢

回答：你好，可以重点考虑关注度比较高的次新两居或者三居：五环外，可以重点看看莱圳的小三居，流动性和升值性都非常好，或者看看百旺茉莉园、中海枫涟山庄、上林溪两居；五环内，看看逸成东苑、中海馥园、雅世合金公寓等。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》

4、提问：华龙美钰怎么样？有69平米小两居，但是是塔楼那栋

回答：你好，华龙美钰还是比较有价值的，因为学区+次新，在周围板块中属于稀缺的类型，表现不错。69平米小两居，也是没问题的，过往表现也还可以。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》

5、提问：京爷好，首付250-300（二套），6号线东侧，朝阳和通州这边，投资和自住，能否分别推荐一些楼盘关注？感谢。

回答：你好，如果是选择朝阳，那可以看看金隅泰和园、金隅汇星苑，虽然是政策房，但楼龄新，未来关注度高。如果是通州，可以看看京贸家园、运河园等小区，地理位置好，未来有潜力。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》

6、提问：预算2000上下，能高贷款优先，三里河一区3号院，5号院的公房怎么样？对比德胜应该怎么选？

回答：你好，三里河一区3号院、5号院的公房，在月坛自然是非常不错的，升值性和保值性都还可以。如果三四年内上学，可以考虑月坛，如果之后，也可以看看德胜。如果选择德胜，尽量努力看看阳光丽景这类次新，长远更优质稳健。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》

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